房价上涨已经是大家茶余饭后的谈资。咱们拿燕郊来讲,2005年,房价2000元/平米;2010年,平均房价就涨到6000元/平米;2013年年底就突破10000元/平米;2016年,就涨到20000元/平米;这样一比较,10年左右时间涨了10倍。
那就有疑问了,为什么房价会上涨。上网查有很多种答案,就连“丈母娘要求必须买房”这理由都可以。当然,不可否认,这条理由加大了购房需求,但并不能从根本上影响中国房价的上涨。
有几种原因看上去很有道理,但我感觉似是而非。就这几点我们分析一下,中国房价上涨究竟是这些原因吗。
1.货币超发
货币超发是指货币发行量超过了维持经济正常运行所需要的货币量。也就是说,一个国家或地区经济每增长出1元价值,作为货币发行机构的中央银行也应该供给货币1元,超出1元的货币供应则视为超发。
那我国是否存在这样的问题呢?咱们举一个例子,从2015年到2017年,我国的货币供应量(M2)增速是持续下行的,下降幅度高达40%(从13.3%下降到8.2%)。从上面的数据可以看到,这期间,燕郊的房价依然在上涨,上涨幅度还很大,是这次房地产调控的直接原因。咱们想一想,这两个方面完全相反,M2下行,房价上涨,怎么看房价上涨也跟货币超发没有关系。
刚才这些数据表明,房价上涨跟货币超发没有关系。其根源还是我们的城市化推进得比较快。
2. 土地供应不足
很多人对这个观点深信不疑,土地是国家控制的,国家不放松土地,土地的供应就少,价格就贵,开发商的成本 增加,房价自然就高了。
看似很有道理,不过,现在有新闻报道,很多三四线城市,地方政府为了募集资金,卖了大量的地,土地供应很充足。但是房价依旧很高。这跟土地供应不足也没有关系。
跟土地也不是没有关系,却不是因为土地供应不足,而是所处的位置。简单来讲,像北京,上海,香港,这种地方房价就是很高,上涨空间很大。这个不算,就算三四线城市,学区房的价格也是很高的。买房的时候有三个重要因素,分别是位置,位置,还是位置。位置决定价值。
3. 过度投机炒房
假如房价是炒起来的,那么过一阵子,房价就会回调的。比如温州,鄂尔多斯等少数几个城市,它们的房价前阵子下跌就比较多。现在看中国整体平均房价,特别是大中型城市的房价,一直是比较坚挺的。即使是经济形势不大好,即便是在房地产严格调控的背景下,房价也非常坚挺。这说明,我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的,并不是投机炒作的结果。
综上所述,房价上涨的根本原因在于,我们城市化推进得比较快,楼盘的位置决定其价值高低。这与货币超发,土地供应不足,过度投机炒房关系不大。
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