房产过剩？言之尚早

前阵子有统计显示，平均每人拥有房子1.1套。这条消息一出，立即有人以此为依据，言之凿凿地说中国房产过剩，供过于求，马上就要降价了。我认为言之过早。但一直未能找到依据，近期看到微博头条谢逸枫先生发文中也提及这个事，谢先生这样分析：

房子过剩，未来房子如葱。这是不科学的言论，不符合市场实践情况。因为按照98年房改前的福利房、单位房、集体房占市场100%，现在占比高达50%以上-60%。目前中国最缺商品房，最缺有质量、配套完善的房子。按照住房需求看，还得再干14年，至少需要再盖200亿平方米才能够满足。按照未来发展需求的说法，住房需求总量为14x75%x40=420-440亿平方米，即人口x城镇化率x人均面积=总量。

现有住房总量为210-240亿平方米。需新建住房为200除14=14年，即总量除年竣工量=生产年。需改善住房为210-240x30%=63.72亿平方米，即现有住房需x改造=余量。折旧为420-440x5%=21.22亿平方米，住房总量x折旧率=每年改造。说明房子还是不够住，房子因土地价格与货币贬值，上涨。

按谢先生的计算，房子还远远不够住。