70城房价小幅回调，房价分化更加明显

01

10月20日，国家统计局发布9月70城房价上涨指数。这次的数据相比往常，有点不一样。首先，我们来了解一下数据：

在70个大中城市中，价格环比下跌的仅有上海、南京和泉州3个城市，上涨的城市有65个。其中，三亚领跑，环比涨幅最高达3.7%，同比涨幅达16.5%。

从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中：上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；

二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。

35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

其实我想大家应该会觉得蛮奇怪，9月一手房不是大幅降价销售，二手房不是到处都是笋盘捡漏吗？怎么数据还是涨的呢？或者是跌的不多。

首先要和大家说明的一点，从价格到网签，都有限价限签在管着呢。

所以房价数据体现出来的是政策指导价，以及本月的成交数据。

虽然房价有限价、有回调，但是真实中的价格会比你看到的数据高得多。

举个例子，广州不论主城区还是郊区，一直都是执行双合同，一般都要给到5成首付左右，而在广州全市调高限价，取消双合同之后，广州的城乡结合部南沙、增城、花都的备案价都将调高1-1.5万/㎡左右，所以广州10月的数据就会体现广州涨了一倍多。

02

从上表中，我们还可以看出二三线城市的房价很扎眼。

二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨9.6%和9.1%，涨幅比去年同月分别扩大4.0和1.2个百分点；前三季度平均，同比分别上涨6.4%和7.0%，涨幅比去年同期分别回落4.1和1.1个百分点。

二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.3%和7.2%，涨幅比去年同月分别扩大1.6和1.3个百分点；前三季度平均，同比分别上涨5.1%和5.2%，涨幅比去年同期分别回落3.8和0.2个百分点。

☉9月最火的二线城市当属厦门，虽然厦门岛内老破小、岛外豪宅在降价，但是体现在新房上还算平缓，仅仅是同比上涨0.5%，而二手房价格环比下跌了0.3%，同比下降4.9%。

厦门的降价，主要体现为开发商的让利折扣，根据全款、五成首付、三成首付，分别会有不同的折扣，还有不少项目之前是卖高档精装修，现在不少都是卖毛坯，且不捆绑，只为快速出货。

不少项目原本是精装修房价，现在变成毛坯，价格确实也会有所调整。

☉其中，海口、西安同比涨比涨幅领跑，分别为6.2%、2.8%领跑，分别为21.7%、20%。

今年上半年的当红炸子鸡——海南，因为限购升级，房价也被浇了一下冷水，6.2%，已经是海南今年以来相对较平缓的数字了。

西安的热度延续至今，主要是因为近期都在加推新盘，之前闹房荒摇号买不到的购房开始跑步入市，尤其是性价比高的刚需房源，更是受市场喜爱。

虽然数据体现出来的基本情况是房价还在上涨，但是很明显的是，整体的涨势已经控制，房价目前就是在挤泡沫回调，等到这一波回调结束，市场又将重新企稳。

03

虽然不同的城市不一样，但毫无疑问，一线城市经过长达一年的调整，价格已经跌无可跌，非常扎实，尤其是深圳，基本上是延续着3年前的价格维持不变。

而二线城市开始出现分化。

杭州南京苏州厦门成都郑州西安，基本都是在回调，但是回调各城市回调幅度不一，各片区回调幅度不一。

二线城市虽然限价，但是并非所有城市都是一二手房倒挂严重。

以前大家都赶着落户去摇一套限价房，但是倒挂严重的城市就那么几个：杭州、武汉、成都、西安，随随便便就是4000元左右的价差，而像苏州、南京、郑州这些城市的倒挂是相对较弱的。

而且这些城市的行情周期短，也不像成都不断有新的调控助涨。所以这些城市的新房限价基本就是市场认可的价值。

所以一二手倒挂不严重且牛市较短的城市，回调得比较少。

二线城市可以统一分为四环内和四环外市场，四环内的新房经过一轮扫荡，本就所剩无几，地段好配套完善，且房源稀缺，基本价格都是很夯实的。

而你会说，四环外的远郊跌了，这也是不争的事实。远郊这个位置就决定了它不扎实。

1.远郊供过于求的新房市场，没有二手房市场，而且未来的供应量基本也都很大。

2.炒新城的概念需要挤泡沫。在楼市火热时期，即使供过于求、供应量大，但是大家都会被概念所吸引：新城建设**产业园、要修**条地铁、要引进**省一级小学分校、省一级中学分校...

而在楼市下行时期，大家考虑的就是产业园招商进度缓慢或者是质量不高，地铁修建缓慢或停滞、说好的名校分校楼都没有建好，学区配套跟进缓慢，而且本部老师也没有过来教，所以四环外的价格跌拉低均价也是很正常的事情。

而大家最奇怪的可能莫过于：为什么三四线城市还在涨？

上周，我们去厦门考察的时候，顺便去了一趟漳州，我觉得漳州很适合作为三线城市还在涨的浓缩。

我们走遍了漳州的售楼处，售楼处空荡荡的，基本没有人看房，而且不少开发商为了回款，都是在在做降价，原本18000，现在降到15000，如果你选低楼层、全款，价格甚至可以是13000。

所以，真实的三四线城市是价格已经在降，但是在数据上没有反馈出来，这是信息滞后所呈现出的效果。

想想这轮三四线城市的上涨，最根本的原因是棚改推动，巨量的热钱遇上庞大的库存，量价直上。

而更为直接的是炒概念，例如，我们看的一个漳州港的项目，它身上加持的概念有：一线海景房、可望全城唯一高尔夫庄园、可入读厦大分校附小、旅游城市，可做托管……是不是听得你都心动了？

而真实的市场是，销售自己都说主要是投资客在买，现在已经没有以前那么火热，而且空置很严重，晚上21：00走在路上，基本没有什么车。这就是真实的三四线城市的情况，虽然数据是涨，但是量价齐缩，市场转冷。

房价回调的板块轮动绝对是成立的，只是三四线城市没有二手房市场对标，所以必须得去售楼处看真实的成交价格，不能只盯着数据看。

04

这份70城房价数据虽然有种种问题，但也是个好东西，起码它告诉了你现在这个胶着分裂的市场，未来会回调多久，回调多少，都是未知数！